警惕深房理背后的房市证券化风险
2021-05-01 07:30 作者: 毕舸 来源:中国经营网

文 毕舸

近日,一位名为“深房理装修队003”的微博用户截图发出102份“深房理”会员违规炒房的资料,此举很快就引发了市场和有关部门的关注,深圳市住建局等七部门还发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。而媒体也揭秘了深房理背后围绕房市证券化的一系列操作。

相比于以往的集资买房,深房理的游戏套路就是通过证券化工具,实现交易全链条加杠杆。深房理先将摇篮会员的资金集中变成一个庞大的蓄水池,然后面向借贷的会员放贷,从中收取一定的利差。

而在购房之初,会员发布招募广告寻找股东或合伙人,目的就是为了共同购房并签订协议。紧接着,依照各自的出资比例,划分并持有相应比例的房屋“股份”。也就是说,这些会员买的不是实实在在的房屋主体,而是将房子变成纯粹的投资品,参与者分摊入资成本,共享后续房价上涨及套现的收益。

购房成功后,会员同样可以在平台发布房屋“股份”转让的相关信息,也就变成了击鼓传花的游戏。后进场的会员如果抱持着对房价继续暴涨的预期,就会与原始会员进行所谓“股权”转让。

这一模式让参与其中的深房理会员规避监管,比如个人资格并不符合,却可以与有资格但缺乏资金的会员“资源互补”,从而成为目标房源的共同股东。

然而,深房理的游戏模式存在严重的市场风险。在这套游戏循环中,放贷资金的会员受高息诱导而将自己的资金借出,这笔资金成为借贷会员的炒房资本基础,但要获得之前所约定的利息,则需要借贷会员所购房屋价格持续上涨。一旦受政策收紧或者市场波动等因素影响,就会出现交易量和房价同步萎缩的后果,借贷会员无法按之前承诺支付放贷会员利息,甚至可能因为后续还贷所造成的资金链承压,以及房屋降价难以转手,最终让借贷会员面临损失本金的后果。

作为借贷资金合作炒房的深房理会员,不仅要定期支付放贷会员及深房理利息,同时还可能同时背负经营贷。多重债务决定了一旦借贷会员所持房源在二次转让环节受限,整个链条就随时会崩溃。届时,借贷会员背负大量债务,放贷会员可能血本无归,牵涉其中的银行等金融机构则面临巨额坏账。

这不免让人想起多年前美国发生的次贷危机。次贷即“次级抵押贷款”,与传统意义上的标准抵押贷款相比,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,但贷款利率比一般抵押贷款高很多。

次贷的出现,看似扩大了购房人群范围和数量,让美国房地产市场、次级抵押贷款市场和之前买不起房的购房者受益。然而,随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次贷还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷借款人不能按期偿还贷款,银行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了次贷危机。

这一危机脉络与如今深房理的套路如出一辙。同样是让一群买不起房或者不具备购房资格的人,通过所谓的贷款组合联合购房,而放贷方、借贷方要获得预期收益,完全依赖于房价的不断上涨,市场交易的火热,从而能够如期偿还借贷本金及利息。如果市场转向,当初放贷的深房理会员、从事经营贷业务的银行必然损失惨重。

通过深房理的操作,形成了一个类股票发行市场,然而,正规股票发行市场是有准入资格的,上市公司有符合要求的经营状况、资金实力,可供投资者参考。国家对于正规股票市场也持鼓励态度,投资者对于上市公司的投资程序受到《证券法》等系列法规保护。可是房地产市场目前已经属于高度管控市场,政策监管不断加码,深房理的类股票市场则指向违法交易,不受法律保护,一旦发生亏损或其他纠纷,交易双方的权益都得不到任何保障。

就此可以看出,深房理背后的房市证券化风险一旦不加以及时监管,就会让泡沫越吹越大,更多的人容易失去理性,要么作为放贷会员,要么作为借贷会员,共同将这个游戏规模做得更大,助推房价进一步抬升,甚至会倒逼刚需一族也卷入其中获取所需购房资金。最终,这个违法违规的灰色交易市场会陷入崩盘,倒霉的不仅仅是这些会员,更是房地产及相关金融市场下行所带来的受害面扩散——涉及其中的上市银行业绩巨亏、股价暴跌,股民因此亏损或被套牢;房价到某个高位后无人接盘迅速下行,合规按揭购房者同样要为负资产而买单。

这也就是深圳多部门严查深房理的原因所在。正如著名的投机大鳄索罗斯所说,炒作就像动物世界的森林法则,专门攻击弱者,这种做法往往能够百发百中。深房理游戏的本质就是利用人性的贪婪、无知等弱点,通过无限加杠杆的房市证券化模式来实现炒房暴利,这一模式最终会害人害己。

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